LOTEAMENTOS EM RIO BRANCO

FIM DELES PODE TER SIDO DECRETADO PELO NOVO PLANO DIRETOR DA CIDADE

Exigências do novo Plano Diretor impedem o lançamento de "loteamentos tradicionais" na cidade. Moradores de loteamentos antigos, que estão em desacordo com o plano Diretor, agora podem entrar na justiça exigindo que a imobiliária responsável faça as obras de infra-estrutura exigidas pelo plano

O novo Plano Diretor (PD) da cidade de Rio Branco veio para moralizar a questão dos loteamentos em nossa cidade. É interessante que todos, incluindo os moradores dos loteamentos antigos e sem qualquer infra-estrutura, leiam o PD, entre o artigo 77 e 82 (clique aqui para acessar baixar o arquivo).

Lá estão descritas as condições para que novos loteamentos possam ser implementados e o que aqueles comercializados em desacordo com a nova lei, precisam dispor para serem regularizados.

Para começar, a lei diz que "nos loteamentos deverá ser transferido para o patrimônio público, no mínimo, 35% da área total da gleba a ser loteada", podendo ser mais que isso, dependendo da localização do empreendimento. É mais que 1/3 da área. Duvido que imobiliárias ou proprietários particulares, acostumados a vender quase 100% da área dos loteamentos antigos, se sintam tentados a lançar novos empreendimentos nessas condições.

Esta regra também vale para os loteamentos mais antigos, desde que seja possível sua aplicação. Assim, no caso de loteamentos antigos e com poucas edificações, como (por exemplo) o Residencial Iolanda, Jardim Europa (cercanias da Uninorte) e Jardim de Alah (próximo da AABB), é imprescindível que a Prefeitura ou o MP ingressem na justiça contra as imobiliárias para que elas cumpram a lei. Como vão fazer isso? Que recomprem os lotes que até hoje estão desocupados! Ainda dá tempo. É que muitos lotes são vendidos para investidores que nunca têm a intenção de construir. Por isso, até hoje eles estão desocupados e seus proprietários apostando em uma valorização que ocorre com a chegada da água, esgoto, iluminação pública, asfalto etc, bancada pelos cofres públicos.

Novas exigências ambientais

Para novos empreendimentos, as exigências ambientais são mais que justificadas. Se houver "olhos d'água" no local, não será possível vender lotes em um raio mínimo de 50 m (cinqüenta metros) de largura destas nascentes. Se houver curso de água com menos de 10 m de largura cortando a área do loteamento, o empreendedor deverá se abster de vender lotes em uma faixa até 30 m (trinta metros) ao longo dos mesmos. Segundo a lei, quanto mais largo for o curso de água, maior a faixa de preservação. Um caso especial é o do igarapé São Francisco, que exige uma distância mínima de 150 m.

Outra exigência da lei: as áreas de uso comum e as destinadas a usos institucionais devem ter frente para via oficial de circulação, ou seja, devem ocupar os lotes mais valorizados! Não é permitida sua destinação em terrenos alagadiços ou sujeitos a inundação e com declividade superior a 15%. Parece que quem elaborou a lei "bebeu na fonte", ou seja, se inspirou visitando alguns dos loteamentos existentes em nossa cidade. Mais um desestimulo para aqueles empreendedores que sempre buscaram o lucro fácil.

Ruas com asfalto ou tijolos, rede de água e esgoto

Mas o que "vai pegar" para quem estava acostumado a fazer loteamento "por cima da pausada", como a gente costuma dizer, são as novas responsabilidades na execução e custeio das obras e instalações de infra-estrutura.

O Plano Diretor exige que tudo seja feito pelo empreendedor e não são poucas as exigências:

- Demarcação das vias e dos terrenos (a serem transferidos ao Município), e dos lotes e das áreas não edificáveis;

- Abertura das vias de circulação e terraplenagem, com instalação de meio-fio e sarjeta, delimitação da calçada e pavimentação do leito carroçável das vias em pavimentação rígida, asfáltica ou intertravada (tijolo);

- Instalação de rede de escoamento de água pluvial aprovada previamente pela concessionária, dispositivos de drenagem e de prevenção da erosão;

- Rede de distribuição de energia elétrica e rede de iluminação pública, aprovada previamente pela concessionária;

- Rede de abastecimento de água, coleta de esgoto e tratamento de esgoto condominial, aprovado previamente pela concessionária.

Quem vive em Rio Branco e conhece a maioria dos loteamentos da cidade e as imobiliárias que atuam no mercado sabe muito bem que a maioria destas exigências, que são mínimas, nunca foram atendidas voluntariamente no passado e, com a atual exigência legal, com certeza servirão de "desestímulo" para novos empreendimentos no futuro.

Conhecendo um pouco como as coisas caminham no pântano burocrático brasileiro, dá para imaginar também que os futuros empreendedores terão que separar muitos lotes para "doação" se quiserem ver as coisas acontecerem. Vão ter que correr o risco de ter pouca coisa para vender no final...

Moradores e proprietários de lotes em empreendimentos "fora da lei" podem requerer na justiça a sua estruturação

Os moradores e proprietários de terrenos do loteamento da Imobiliária Ipê onde está localizada a Uninorte e cercanias da Justiça Federal, por exemplo, agora podem se unir e exigir que ela execute todas as obras previstas no Plano Diretor. Vai ser um negócio e tanto para essas pessoas, pois o preço que pagaram pelos terrenos era o da "terra nua", ou seja, terreno no meio do nada. A valorização vai ser explosiva.

A mesma situação se aplica ao loteamento Iolanda, da Imobiliária Fortaleza, Residencial Mariana, Jardim de Alah, Chácara Ipê, Rosalinda, Jardim Primavera, e tantos outros onde os moradores tiveram que ocupar seus terrenos em áreas sem ruas pavimentadas, esgoto e rede de água tratada. A sugestão é que estas pessoas prejudicadas sigam direto para o MP. Uma ação coletiva de centenas delas vai resultar, com certeza, em algo concreto no curto ou médio prazo.

As pessoas que vivem nesses loteamentos sem infra-estrutura estão em situação precária e o PD pode ser a salvação delas. No Calafate e adjacências, quando a Prefeitura foi discutir o orçamento participativo com a comunidade daquela região, os moradores do loteamento "Portal da Amazônia" não tiveram direito a nenhum tostão. Quando se levantavam para reivindicar alguma coisa, todos os outros presentes diziam: "Vocês vivem em um loteamento, a imobiliária que vendeu os lotes é que tem que fazer as melhorias que vocês querem!"

Embora dramático, o posicionamento dos que moram fora dos loteamentos particulares é justo. Afinal, terrenos em loteamentos geralmente são vendidos com preços nos quais se embute a "valorização futura" do que não existe por ocasião da venda: rua asfaltada, esgoto, água etc. Vale ressaltar, entretanto, que a definição do preço, assim como a decisão venda e compra dos lotes por parte das imobiliárias e clientes é de livre arbítrio. O mercado é livre: vende quem quer e compra quem pode.

No passado, antes do PD, quem fazia loteamentos investia muito pouco (algumas horas de trator de esteira para "abrir as ruas", alguns postes para a fiação elétrica (sem iluminação pública), uma placa grande anunciando o empreendimento, e talvez um ou outra coisinha. O lucro da venda dos lotes era enorme. Tanto que muitos eram vendidos parcelados em até 60 meses, financiados pelo próprio empreendedor!

Parece que o tempo do dinheiro fácil obtido com a venda desses loteamentos é, definitivamente, coisa do passado. E o que vem pela frente como opção? Condomínios! Vocês já notaram que estes empreendimentos agora são a bola da vez?

Para finalizar, não podemos ficar tão otimistas ainda pois no nosso país nem todas as leis aprovadas 'pegam'. O Plano Diretor de nossa cidade ainda não passou por este teste. Pode ser que fique só no papel e os absurdos dos loteamentos de nossa cidade continuem como sempre.